آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴

آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴

آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴

آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴

آیین نامه اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ در جلسه مورخ ۱۷/۳/۱۳۹۶ به پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۹۴ به شرح زیر تصویب گردید :

ماده ۱- در این آیین‌نامه اصطلاحات در معانی مشروح زیر به کار می‌روند:
الف- قانون: قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۶۶ و اصلاحیه‌های بعدی آن.
ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید  بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و نا تمام.
ج- اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی تابع قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی می‌باشد.
ماده ۲ –  درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیان) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.
ماده ۳- نقل و انتقال ساختمان‌های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله، مشمول مالیات صدر ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم  و مالیات علی الحساب موضوع تبصره یک آن می باشد. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم  و تبصره یک آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

تبصره : در مورد نقل و انتقال ساختمان های نیمه تمام ، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود .
ماده ۴- اشخاص حقیقی و حقوقی که به امر ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند مکلفند به انجام تکالیف مقرر در قانون می باشند.

ماده ۵ اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی ( ساخت و ساز مسکن ) صادر شده یا می شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده ۱۳۸ مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مذکور درخصوص آنها جاری می باشد .
ماده ۶- ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها بعد از اجرایی شدن قانون  ( ابتدای فروردین ماه ۱۳۹۵ ) صادره می شود، مشمول مقررات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی قانون و تبصره‌های آن می‌باشند.
تبصره ۱- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم قانون خواهد بود.
تبصره ۲- ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۴ صادر شده یا می‌شود مشمول مقررات مواد (۵۹) و (۷۷) قانون قبل از اصلاحیه مورخ ۳۱/۴/۱۳۹۴ می باشد.
ماده ۷- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم  بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیان) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می شود.
تبصره ۱-  در صورتی که مودی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی براساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.
تبصره ۲- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره ۲ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم  مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره ۳- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم  نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم  خواهد بود.
ماده ۸ –  اداره امور مالیاتی مکلف است، پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم   و سایر مالیات های مندرج در ماده (۱۸۷) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم  قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره یک ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم  به اداره مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد این ماده در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری می باشد.
تبصره: در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلاً در اجرای ماده (۶) این آیین نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل می شود.
۱-  در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی الحساب (۱۰درصد) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
۲- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب (۱۰ درصد) موضوعیت نخواهد داشت.
ماده ۹  نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مقررات این آیین نامه می باشد.
ماده ۱۰- مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می شود.
ماده ۱۱ –  درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و ساز ، در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه میباشد.
تبصره ۱- در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم، مالک شناخته می شود.
تبصره ۲-  تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمیشود.

ماده ۱۲- ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد ، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد .

تبصره : درصورت تعیین ظرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موشوع این آیین نامه توسط کمیسیون موضوع ماده ۱۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم ، ضرایب ساخت و فروش در بافتهای فرسوده با رعایت قوانین ذی ربط به میزان شصت درصد ضرایب مربوط ، اعمال خواهد شد .

ماده ۱۳ درمورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه ، ارزش زمین درمحاسبه درامد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد .
ماده ۱۲- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه است.